香港新城控股股票代码是什么？新城控股的内在价值分析(2)

　　具体分析来看，新城目前属于成长期，现金分红比例应高于20%。且2016、2017两年都是这样执行的：2016年分红比例24.3%，2017年分红比例30%。

　　具体到2018年分红，由于2016年低于30%，所以2018年的分红比例最少应该为30%。假设2018净利润90-120亿，则分红为27-36亿，合每股1.19-1.59，现价23.17，对应股息率5.1%-6.9%。中值6%。

　　展望2019，目前的销售基本锁定2019净利润增长在50%+，如果仍采用现有分红办法，股息率在7.7%-10.3%+。中值9%+。

　　今天十年期国债收益率是：3.69%。股息率已经达到2倍的十年国债息。

　　2016年4月21日，市价14.48元，每10股分红1.08元含税，市价分红率0.71%。

　　2017年5月11日，市价15.16元，每10股分红3.3元含税，市价分红率2.11%。

　　2018年5月18日，市价33.96元，每10股分红8.1元含税，市价分红率2.38%。

　　2019年5月，市价?元。每10股分红假设约12元左右含税，市价分红率假设3%，倒推市价也值40。

　　RNAV：

　　释义为重估净资产。RNAV估值法适用于房地产企业或有大量自有物业的公司。其意义为公司现有物业按市场价出售应值多少钱，如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到钱，那么表明该公司股票在二级市场被低估。

　　RNAV清算价计算新城2018年在40元附近。

　　根据PE、PS、RNAV、股息率等可以粗略估算新城2018年市值波动区间在500亿-1000亿 之间，2019年大概率在800亿-1500亿之间波动。

　　虽然公司的内在价值最终决定市场价值，但是内在价值真正起作用的时间大约也就占20%的时间，其余80%的时间是都是市场价值在表演。