天津楼市 过客匆匆

　　天津市一北一南有两个陵园。北边的天福陵园位于武清区南湖风景区西南方2公里外，南边的怡静园位于海河教育园区（下称“海教园”）南开大学津南校区以南500米处。

　　这两个陵园开张时，武清区和海教园都还人烟罕至，随着天津城区的北扩南建，不仅两个陵园已被新建楼盘团团围住，武清区、海教园，加之天津南站附近的张家窝，也已是外地客前往天津买房的主要选择。

　　“天津的房地产市场，一半是靠外地客撑起来的。”某中原房企天津投拓总陆磊在天津工作数年，前后换了多家地产公司，眼看着自己的同事，河北的、河南的、山东的，已经在天津“上车”。

　　他们大多是希冀天津的教育资源。

　　“河南、山东、河北都是高考大省，分数线比天津高很多，而没有户口的北漂，也会选择在天津落户买房，让孩子在北京上完中小学，到天津参加高考，或者直接在天津上中小学。”陆磊说，一般情况下，这些人会选择通勤方便的武清等地。

　　作者九月底探访天津楼市却发现，外地人多是城市过客，在缺少本地客源和产业依托的情况下，武清、海教园等楼市蓝海已经变成红海，降价厮杀开始了。

　　谁在降价

　　外地人购房落户，一直是天津楼市的主要支撑点之一。

　　李刚是一位没有户口的北漂，9月24日，他从北京出发，前往天津看房。李刚这节车厢到站武清合计20多人，呼啦一下围上来30多位房产中介，“先生买房吗，我带您去看看”。等到这些乘客散去，中介四散到廊檐下、树荫下，抽烟的抽烟，闲聊的闲聊，等着下一班高铁乘客。

　　李刚下午去了趟海教园，“一下出租车，好家伙，四五个人围着我，问我去龙湖看看吗，阳光城(行情000671,诊股)看看吗。有一个雅居乐销售，一路跟着我，我每从一个楼盘出来，他都问我去不去雅居乐看看。后来我钻进出租车走了，他站在小雨中，目送着我离开。”

　　李刚心情比较矛盾，虽然天津楼市位于价格低点，但他依旧担心房价继续下跌。当然，他更希望自己能像朋友那般“捡漏”，在房价回升后小赚一笔。

　　冯涛是李刚的朋友，赶在2014年5月天津结束蓝印户口政策之前“上车”，“当时规定在市区购买（总价）80万元、在郊区购买（总价）40万元的房子就能落户，但得是新房和现房。”

　　当年4月，冯涛以7000元/平方米的价格，在天津武清区购置一套130多平方米的洋房，落户完成后，孩子入学武清区的高中，三年后在天津参加高考，目前就读于一个二本院校。如今这套房子已经增值一倍有余，单价涨至1.6万元/平方米左右，但他舍不得卖，“家里第二个孩子正上小学二年级，房子留给他日后参加高考。”

　　跟冯涛一样，胡玲同样是买房落户天津。

　　胡玲此前在北京一家旅行社工作，丈夫在一家创业公司做技术总监，但两人都没有北京户口，“我们住在北京市昌平区，不满足社保条件，孩子上不了好的小学，就选择在天津买房落户。”

　　2018年10月，胡玲在武清区广贤路小学附近购置一套97平方米的两居室，单价1.5万元/平方米，加上税费合计斥资142万元。“买房之前，我们花了将近5万元办了户口，谁知道没多久，天津出台了海河英才计划，通过人才引进即可落户，这笔钱白花了。”

　　2019年9月，胡玲的孩子入读广贤路小学。胡玲买的那套房子自入手以来价值变化不大，最近甚至微跌。相比之下，孙俪则站上武清区房价的高点。

　　这位互联网公司员工2017年7月在武清区南湖板块购置一套联排别墅，单价1.5万元/平方米，面积将近200平方米。链家网的数据显示，别墅区附近洋房的单价已经跌至1.1万元-1.3万元之间。

　　当地房产中介表示，南湖板块二手房基本没有交易量，“保利梧桐语小区，最近一笔成交还是在2019年9月份，今年以来一套都没成交，周边新房甚至比二手房便宜好几千元，对二手房的价格冲击很大。”

　　中介围追

　　海教园距离高铁站和天津城区都较远，没有交通优势。这里的楼市热，源于独有的教育政策。

　　天津的优质学校位于核心市六区，四郊区县教育资源相对短缺。天津初升高采用“锁区”制：市六区的初中报考市六区高中，其他区的初中各自报考所在区的高中。

　　海教园本不在市六区，但该片区目前没有高中，所以该区的生源可以直接报考市六区的高中。这导致隔着一条雅润路，路西的海教园新房价格平均在2万元/平方米左右，路东的咸水沽板块不属于海教园，徘徊在1.2万元/平方米左右。

　　资金的嗅觉是敏锐的。海教园近些年吸引了近10家开发商进入，开发了总计16个楼盘。“最先进去的开发商狠赚了一把，而后大家一拥而入，一场互拼价格的存量厮杀马上开始。”陆磊说。

　　龙湖较早进入海教园，2016年3月以近底价成交一块土地，楼面价4451元/平方米，一年后，该地块以“龙湖天宸原著”案名开售，单价2.1万元/平方米。2018年，路劲、雅居乐、景瑞杀入海教园，合计拿下四个地块，其中两个地块的楼面价超过1.2万元/平方米，相较两年多前翻了两倍有余。

　　2020年1月，龙湖二进海教园，以8678元/平方米的楼面价拿下一块土地，5个月之后再以“龙湖天宸原著”案名开盘，售价1.9万元/平方米，单价骤降三千元，由此拉开海教园的新房价格战。

　　“龙湖的价格为什么这么便宜？这得看它的位置，旁边就是墓地，一般人还是很忌讳的。”华宇大家的销售小琪说。但墓地的排斥力远小于楼盘降价的诱惑力。

　　毗邻“龙湖天宸原著”的“华宇大家”是重庆房企华宇的楼盘，开盘时间早于龙湖，目前单价2.1万元/平方米。“龙湖一开盘，大家都跑那儿去了，我们的销量很受打击。”小琪承认，现在华宇颇为被动，如果坚持原价，客户会不断流失，如果降价出售，老业主可能会闹，“我们是重庆小房企，打不起价格战。”

　　阳光城“未来悦”项目的价格比龙湖更低，单价1.8万元/平方米，楼盘销售人员告诉作者：“阳光城在海教园有三个项目，最近在海教园北面又拿了一个地块，花了很多钱，现在房企三条红线你知不知道，我们资金压力很大，所以得低价促销。”

　　跟海教园一样残酷的，还包括武清区南湖板块，碧桂园“云湖”项目因南邻津保高速，西邻墓地天福陵园，率先降价至1.2万元/平方米，毗邻的保利“梧桐大道”项目，价格更低至1.1万元/平方米。

　　拍地遇冷

　　国家统计局数据显示，8月天津二手房价格环比下跌0.8%，同比下跌4.5%。这已是天津二手房价连续第14个月环比下降，连续8个月同比下跌。新房方面，国家统计局数据显示，8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%。

　　克尔瑞数据显示，截至今年8月，天津商品住宅库存面积3632万平方米，在一线及强二线城市中最高，且是唯一超过3000万平方米的城市。按照过去12个月的销售去化平均速度，天津的去化周期长达28.2个月，仅次于大连。

　　“海河英才计划实施以来，天津共落户28万人，可能只有两三万人真正到天津工作，其他多是落户买房。”陆磊感叹道，天津亟需产业支撑，这样才能像杭州那样留住人才，“外地购房者更像是城市过客，家长不在天津工作，孩子在天津高考之后，可能到外地上大学了，即使在天津上完大学，也有很多跑到其他城市工作。”

　　而今，天量库存导致天津房地产市场下行，市场端情况则传导到房企的投拓端，使得陆磊这种房企投拓人员日子难捱。

　　“干我们这行的，业绩考核全靠拿地、拿好地，但现在很难挑出一块好地。”陆磊每天盯着天津各大板块的新房价格，一旦哪个楼盘降价了，他拿地的成本收益核算就要以该板块最新的低价为准。

　　今年以来，陆磊还没拿过一块地，“因为实在算不过来账，比方一块地楼面价八千，所在板块的新房市场价也就1万左右，算上建安、营销成本，拿地即亏本。以前房企敢拿面粉贵过面包的地王，因为市场还在上升期，现在房价不降就不错了。”

　　2018年下半年和2019年上半年，天津的土地市场有过小阳春，房企拿地比较积极，海教园等热门板块出现溢价率高达50%的地块，但市场一冷，开发楼盘基本都无利润可言。

　　房企谨慎拿地之下，天津土地市场骤冷。

　　2019年天津全年土地出让金1357.6亿元，全国排第11名，2020上半年，天津土地出让金仅431亿，掉到全国第17名，同比减少48%，今年上半年天津土地出让建筑面积529万平米，同比减少53%，和平区、南开区、静海区、宁河区则是土地零出让。

　　陆磊倒是觉得，天津少卖点地也好，“至少可以去去库存。”

　　（文中陆磊、小琪、李刚、冯涛、孙俪、胡玲为化名）