上海商业地产租赁需求复苏，投资者逐步青睐数据中心等另类资产

 
核心要闻：    
 
 随着住宅销售的持续复苏，仲量联行预计，2020年整体成交量将超过2019年，一手价格可能在第四季度继续小幅上涨。此外，近期，上海放宽对四所高校应届生的落户政策，预计未来几年刚需购房者的需求将会增加。
 
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随着新冠疫情得到有效控制，上海商业地产租赁需求逐步复苏。仲量联行10月13日发布的上海房地产市场数据显示，今年三季度，上海办公楼市场净吸纳量达16.2万平方米，为二季度净吸纳量的约2倍。其中，内资证券公司和律所的租赁需求持续保持活跃，科技新媒体和医药行业的租赁需求也持续增长。

内资证券公司和律所租赁需求活跃

在三季度16.2万平方米的上海办公楼净吸纳量中，非中央商务区的办公楼净吸纳量为15.6万平方米，显著高于二季度的8.6万平方米和一季度的负3.3万平方米；上海中央商务区的办公楼净吸纳量则在过去两个季度负值后首次转正，为6200平方米。

仲量联行上海商业地产部高级董事朱熙东向记者表示，内资证券公司和律所的租赁需求持续保持活跃，科技新媒体和医药行业的租赁需求也持续增长。

在供应量方面，今年三季度，上海共有四个新项目竣工，总供应量为43.1万平方米。位于中央商务区的上海长宁国际发展广场在三季度竣工，总建筑面积达12.2万平方米；非中央商务区内共有三个新项目竣工，总建筑面积共30.9万平方米。

“新增供应使中央商务区的空置率环比上升1.5个百分点至12.1％。”朱熙东表示，“非中央商务区内，尽管有较多新增供应，稳健的成本节约需求使空置率仅小幅上升0.8个百分点至31％。”

朱熙东预计，鉴于规划和租客构成等因素，前滩未来有望成为上海最炙手可热的CBD。

投资者逐步青睐数据中心等另类资产

在租赁市场回暖同时，上海商业地产投资市场继续受到谨慎情绪影响。仲量联行数据显示，　2020年第三季度上海商业地产总交易额达到人民币145亿元，环比下降16.6％，同比降幅达18.6％。而2020年前三季度合计交易额552亿元，同比降幅更是高达四成。

仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成预计，上海房地产大宗交易连续两个季度下跌，属于比较消极的信号，“即便四季度交易量也有百来亿元，但全年相比去年1000亿元左右的交易量还是要下降40%左右，疫情对房地产大宗交易市场还是有影响的。”

投资者类型方面，叶建成透露，2020年前三季度，上海房地产投资市场中自用型买家占主导地位，高达75%，比如，国海证券以人民币14亿元购置了绿地外滩中心C1大楼；某科创板企业购置上海漕河泾地区的一个办公楼项目作为自用。在投资类别方面，办公楼资产仍是买家首选，上海三季度办公楼总交易额达人民币95亿元，占上海总交易额的65.5％。

叶建成同时表示，鉴于经济不确定性和办公楼市场未来供应较多的考量，机构投资者正寻找除办公楼之外的资产类别，其中，数据中心、物流地产和工业领域颇受青睐，三季度总交易额达人民币27亿元，占总交易额的18.6％。

“由于卓越的回报，另类资产（如数据中心）已成为许多投资机构值得关注的投资选项。我们预计，投资者将通过投资组合更多元化来降低风险，特别是通过增加对物流地产和另类资产的投资来实现。”　叶建成表示。

展望2020年四季度，仲量联行预计上海房地产投资市场的投资者情绪和交易量仍较为低迷。“目前，租金在下降，投资收益率在上升，投资者都在观望。”叶建成表示。

住宅市场三季度成交300万平方米

在商业地产租赁回暖、投资依然低迷同时，上海一手住宅市场持续回暖。数据显示，三季度上海整体市场共成交300万平方米，环比增长21.8%，同比增长35.4%。

其中，高端住宅市场同样销售势头良好，尤其是一些位于有较大发展潜力的板块，比如带有完善配套设施或学区资源的新项目受到市场追捧并在开盘首日即告售罄。

在一手住宅供应方面，随着限价小幅松动和成交稳步复苏，开发商继续加速推盘，上海三季度共迎来约280万平方米的新增供应，环比上升30%。高端住宅市场供应有所放缓，三季度共有四个新项目推出447套住宅，环比下降72.1%，不过，新项目取得了更高的备案价格，推动高端一手价格环比上涨0.3%至120281元/平方米。

随着住宅销售的持续复苏，仲量联行预计，2020年整体成交量将超过2019年，一手价格可能在第四季度继续小幅上涨。此外，近期，上海放宽对四所高校应届生的落户政策，预计未来几年刚需购房者的需求将会增加。