韩国首尔房价4年涨价近6成！2020年房价暴涨真正原因解读(2)

　　韩国房价最主要的原因来自于韩国在全球绝无仅有的楼市和经济结构。

　　首先来看其独特的楼市结构。韩国首尔60%的家庭都是租户，虽然这在全球主要中心城市中还算是“正常”，但是由于韩国独特的租约结构，这些租户家庭大多数都拥有购买住房的实力。

　　首尔大约有一半的租约是必须向房东缴纳房价60%-80%的押金的，交了押金后可以“免费住”规定的年数，期满可以退房退押金；剩下一半是正常的押金+月租模式。

　　拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆，控制大量住房——2亿韩元付20%的首付，买了10亿韩元的房子，然后租出去可以收进来8亿韩元的押金，然后这8亿韩元再去付首付……

　　经过几轮操作，用2亿韩元的资本就可以撬动巨量房产——当然，这是在政府限购限贷之前的玩法。

　　在房价相对稳定的时候，房东需要承担按揭贷款，租户愿意用付巨额押金的方式来换取“免租金”——因为综合算下来，这些资金放在银行里的月利率，低于月租金；同时，用这些钱付首付贷款买房，每月还会产生负的按揭现金流，影响生活和消费水平——而免费租房，“省下来”的按揭款可以用来干别的事情。

　　可以说在过去，房客和房东在这件事情上“各取所需”——房客享受了生活，房东在得到合理利润的同时，需要管理好现金流和贷款，并承担房屋的维护责任。

　　但是，房价的快速上行，改变了原来“各取所需”的平衡——房客眼巴巴看着房价暴涨，将大量财富转移给了房东，自己也想要自己的住房，甚至是要当房东了。

　　房价越涨，这种趋势就会越加强，韩国政府的行政措施是根本压不住这种趋势的。