11月开发商到期债务规模是1071亿元 全国开发商最大的考验来了！

　　终于，全国开发商一大难题来了。

　　因为今年全国开发商的偿债高峰期已到。

　　根据统计数据显示，11月开发商到期债务规模是1071亿元，为年内最大到期债务规模。

　　作为一个依赖杠杆的行业，房地产业中不管是大开发商还是小开发商，最怕的就是融不到钱，还得被追债。

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　　在全国开发商偿债高峰到期之际，那么开发商的融资又是怎样的？

　　严+难。

　　比如国内的融资环境。

　　今年对很多房企而言，最意外的预计就是中央严控房企融资，设下”三道红线”和”四档管理”了。

　　1、 剔除预收款后的资产负债率大于70%；

　　2、 净负债率大于100%；

　　3、 现金短债比小于1.0倍。

　　同时根据企业在上述监管指标下的分类分为红、橙、黄、绿四档。

　　全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；

　　两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；

　　一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；

　　没有“踩线”，为绿色档，有息负债规模年增速可放宽至15%。

　　这三条红线设置之后，影响很大。

　　10月份万科郁亮都曾表示：房地产“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。

　　国内很多开发商都踩线了，包括恒大、融创、绿地等行业大咖，就连一向资金面不错的头部开发商之一万科都踩线。

　　而且据中证鹏元对201家发债样本房企进行统计，“三道红线”划定的标准基本上与这201家房企中位水平相当。也就是说国内至少有一半开发商都踩了红线。

　　再说说国外的融资情况。

　　就在11月2日，贝壳研究院发布报告显示，1-10月房企境内外债券融资同比微增1%，而2019年同期同比增幅是21%，融资增幅大幅度收窄了20个百分点。

　　境外因为疫情的影响，本身融资难度就加大了，比如前十个月全国开发商的境外融资规模占比是38%，这是2017年以来的最低值，比2019年同期减少8个百分点。

　　整体境内外的融资，9-10月这两个月开发商的融资规模都是低于到期债务规模，开发商的短期资金压力上升。

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　　而2020年就只剩下2个月了，接下来开发商要面临的是偿债高峰、监管要求的降低负债、叠加冲业绩的3重压力。

　　众所周知，国内的房地产企业基本上都是，融资、拿地、开发、卖房、回笼资金、扩张、再融资的循环模式。

　　就好比是串联电路，不管哪一个环节断了，企业也就跑不动了。

　　可以说，全国开发商最大的考验来了，特别是高负债的开发商，或将是生死存亡的关键时刻。

　　最后说说启示和建议：

　　开发商的资金压力加大，叠加融资环境的收缩，很多人想到的应该就是降价卖房回笼资金了。

　　不过暴哥要说的是从长期的角度来看其实降价出售对开发商而言会带来更大的风险。

　　比如说降价之后同楼盘原业主的对开发商的抵制、打砸等；

　　降价导致的利润缩减，可能给企业带来长期的恶性循环；

　　国内买涨不买跌的心理影响下，降价带来的不可预知的“以价能否换量”等问题。

　　开发商不可能只考虑短期的资金回笼而断了长期的财路，所以我认为开发商应对资金压力大的方法更倾向于

　　1、提升销售策略技巧。

　　2、减少拿地、放慢企业扩张速度。

　　3、加快项目的开发，加大供应。

　　在快周转模式中，周转速度快就可以将资本持续不断的投入到新项目。

　　在慢周转开发商40%的资金回报率下周转一次的时间内就可以快周转3-5次。

　　资金就加速回流了。

　　所以对个人购房者来说：

　　1、未来一方面新楼盘会加速入市，可以选择的房子会比较多。

　　接下来将会迎来购房窗口期，未来1-2年内也是很多无房者的最佳买房时机。

　　现在楼市行情分化，二手房买卖信息不对称，优质便宜的旧二手房产不容易挑选。

　　所以无房家庭可以多选择新房。

　　2、开发商的销售策略必然会更加多样和具有迷惑性，需要留意。

　　开发商的大降价大概率是不会有的了，一方面不符合国家稳房价的要求，另外一方面对企业自身长期的发展也不好，理由前面也说了。

　　部分楼盘小优惠会有，但一些楼盘所谓的降价优惠可能只是噱头。

　　真优惠还是假降价，买房的时候需要更加理性看待一些。