物业股会涨到哪里？

　　今天港 A 两地市场整体偏弱，恒生科技指数回调 1.5% ，恒生指数回调 1% ，创业板下挫 0.9% ； 只有少数几个板块翻红，物业板块却能保持强势上涨。 物业股的逻辑之前也反复分析过了，现在需要讨论的是这个板块还有多少空间。

　　持续景气的地产后周期

　　今天世茂服务，新城悦服务，绿城服务涨幅都接近10%；其中绿城服务几个交易日涨幅快达到60%，主要原因是业绩超预期，加上估值便宜，有补涨的逻辑存在；最近涨幅靠前的物业股都是估值偏低的公司。

　　当然，市场长期看好物业股和竣工修复逻辑分不开。房地产竣工面积增速在10月份见底之后，11月份开始转正反弹。由于疫情原因推迟了整个竣工周期，包括刚出台的三道红线，要求房企降低杠杆率：1、剔除预收款之后的资产负债率不大于70%；2、净负债率不大于100%；3、现金短债比小于1倍。

　　这个政策出来之后，地产商被迫降低杠杆，而且短期推盘销售回款的动力更大，又间接性的推迟了竣工节奏。从下游相关性较大的几家家居公司的业绩和市场表现来看，竣工修复回暖的周期并没有中止。

　　统计局刚刚公布的数据，商品房的竣工面积累计增速从9月份的-11.6%收窄到了12月份的-4.9%，今年2月份增速更是反弹了40.4%竣工周期再次出现企稳复苏的迹象。

　　从竣工面积单月数值来看，增速反弹更为明显，9月份单月增速是-17.7%，10月份出现转正反弹到了5.9%。预计竣工增速还会继续向上走。房企交付面积加快，物业股业绩会逐渐得到释放，同时多数物业股的估值也逐渐回归合理状态。

　　当前物业服务市场万亿的市场空间，格局相当分散，主流的物业公司由于母公司的先天优势和自身的市场化能力，支撑起40倍的估值是没问题的。而且这些公司的利润增速近几年也会稳定在40%左右。

　　板块行情出现分化

　　现在物业股的行情有点奇葩，大的涨不动，小公司短期有反弹也不会有太大的机会，反弹是中部的公司有业绩验证，估值也相对便宜存在一波持续的行情，现阶段来看物业股的行情已经出现了分化。

　　拿刚刚发布业绩的几家公司来说，世茂服务增速80%，最近反弹超过20%；融创服务增速130%，涨幅超过22%；佳兆业美好增速35%，今天涨幅接近30%。基本都是中等体量的公司大涨，估值维持在20-30倍的区间；龙头公司比如碧桂园服务估值可以达到40倍PE，其他尾部小公司估值只有10倍，也很难有拔估值的机会。

　　目前的市场处于大幅震荡的阶段，物业股的逻辑足够硬，也有持续的业绩验证才躲过了市场的大跌。现在物业股的机会在于：地产爸爸有一定的实力，体量中等规模享受估值从20倍走向30倍的过程。

　　我一直认为买地产股不如买物业股，买地产母公司比如买相应的地产子公司。因为地产公司有业绩，物业公司的业绩增速只会更快，下游物业板块会有更加明显的α行情。除了业绩以外，市场也愿意给估值股较高的估值水平，存在戴维斯双击的机会。

　　虽然物业板块有整体性的β行情，但多数小公司今年以来都没有涨过，甚至出现了大幅回调的现象；即便投资者可以看到头部公司的行情如火如荼，现在板块的行情分化已经十分严重。小公司只存在短期的交易型机会，建议还是少参与。中部的公司还存在机会，主要是哪些标的呢？

　　部分物业股的参与机会

　　拉了一下重点物业公司的估值，从2021年的估值水平来看，当前雅生活服务估值15倍，价格有足够的安全边际。龙头公司碧桂园服务2021年估值40倍，看起来比较贵，但也有50%的业绩增速，同时头部公司的业务多元化和市场竞争力就是要强于其他竞争对手，也会享受一定的市场溢价，2022年估值30倍不算贵。

　　从上往下看，估值偏低的有保利，中海和绿城物业。先看保利物业2021年估值24倍，还没有达到30倍估值上限，公司在住宅类物业和机构类市场都有布局，业务结构更加全面化和全国化。疫情导致2020上半年公司业绩增速放缓，净利润同比增长27.4%。但2019年公司业绩保持高增长，营收59.7亿元，同比增长41.1%；归母净利润4.9亿元，同比增长49.3%。

　　虽然整体性业绩增速放缓，主要还是受到关联方的竣工交付影响，但是公共物业的在管面积却出现了60%的增长。公司的业绩只是短暂性不及预期，2021年来看，估值只有25X PE，2022年21倍，估值已经比较便宜了。

　　中海的情况实际上和保利物业差不多，母公司中海地产也是国企背景的地产商，只不过2020年业绩中海物业稍微超市场预期，保利物业略低于市场预期，所以股价走势前者就比后者强势很多。公司2021年估值24倍和保利物业一样，存在估值向上修复的过程。

　　最后就是5个交易日内，涨幅异常凶猛的绿城服务，涨幅接近60%。绿城服务营收增长18%，净利润增速49%，市场预期41%，大超市场预期；现在母公司绿城中国正在冲规模，抢销售的阶段，物业子公司的业绩不会差。

　　绿城物业2020年在管面积2.5亿平米，合约面积5.4亿平米；和碧桂园服务比较，在规模上两者之间并没有出现巨大的差距；碧桂园服务2020年在管3.8亿平米，合约面积8.2亿平米。而且公司今年利润率出现了明显改善，毛利率19%，净利润率7.3%。

　　2013年以来绿城服务的年复合增速40%，即使增速没有碧桂园服务快，但规模上相差不大，绿城市值只有碧桂园服务的13%。同时碧桂园物业2022年估值30倍，PEG是0.9，也并没有高估，相比之下反而绿城服务处于低估阶段。但是经过这一波大涨，绿城物业2021年估值已经打到了40倍，也不算便宜了。

　　物业板块行情已经出现了分化，多数公司要么涨不动要么估值高了，只有少数公司有阶段性机会：有估值的安全垫和业绩的持续性；比如中海物业，保利物业和新城悦服务。