未上市的公司怎么估计市值？估值方法有哪些(4)

　　RNAV是Revaluated Net Assets Value的简写，释义为重估净资产。计算公式：RNAV =(物业面积×市场均价-净负债)/总股本。物业面积，均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。RNAV估值法适用于房地产企业或有大量自有物业的公司。其意义为：公司现有物业按市场价出售应值多少钱，如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到钱，那么表明该公司股票在二级市场被低估。

　　对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。股价相对其RNAV，如存在较大幅度的折价现象，显示其股价相对公司真实价值有明显低估。较高的资产负债率(过多的长短期借款负债)和较大的股本都将降低RNAV值。

　　RNAV法推算(以商业为例)

　　(1)对商业地产对商业地产分类，确定其适用的估值方法：分类，确定其适用的估值方法：

　　细分业态(便利店、标准店、大卖场等)被处置的可能性，细分业态与主营业务的相关度;

　　(2)对商业地产的面积做出初步估算对商业地产的面积做出初步估算: 部分物业建筑面积的数据可能没有公开，需要调研后加入;

　　(3)确定物业的均价： 市场均价决定于稀缺程度。