社科院《中国住房发展报告（2020-2021）》全文重点分析一览

　　以下为报告主要观点：

　　历史回顾发现：过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化，其空间分化有所减弱。第一，时间上，住房市场经历急速下降后转向边际递减式回升。首先，全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。其次，住房销量创造了新高，住房开发量增速有升有降。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由降转升的恢复态势，并创造了新高水平；在供给方面，新开工、施工与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程；待售住房面积有所增加，同比增幅呈现倒“U”型变动。再次，房地产投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程，对经济增长的贡献较大。全国住房开发投资额增幅呈现“V”型变动，住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，2至2020年10月，住房开发投资当月完成额同比增速14.27%。2020年度住房开发投资与经济增速保持同步变动态势，其对于稳投资、促增长发挥了重要作用。最后，租赁市场受疫情冲击较大且恢复缓慢，城市层级性分化比较明显。疫情冲击下全国住房租赁市场整体遇冷，不同层级城市间“冷热不均”，分化明显。第二，空间上，房价空间分化总体有所减弱。首先，总体房价降温明显，空间演变趋缓。房价上涨城市数量和上涨速度低于去年同期。其中一线城市房价水平大幅领先其它层级城市，一、二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升，三线四线城市二手房价格增速有所回落。其次，房价水平区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。最后，城市群房价增速总体放缓，中心城市增速有所收窄。

　　总体现状判断发现：房地产市场恢复比较理想，但特征不同以往。第一，楼市稳定并对“六保六稳”发挥关键性贡献，取得了可喜的成绩。首先，住房市场恢复基本符合预期，2020年1-11月，全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年的同期水平，房地产和住房开发投资恢复到中高速水平；其次，住房市场在严重外部冲击下实现快速恢复，2020年住房市场经历1-2月份的剧烈下降后，开始快速回升，由负转正；空间分化的势头有所趋缓，并且总体风险有所下降；最为重要的是房地产相关产业对“六保六稳”贡献较大。第二，房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决，还存在潜在的隐忧。首先，炒房还没有被完全控制，2020年11月，全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨，高于10月份的39个；其次，楼市风险总体仍比较大，其仍是经济金融的重要风险源；再次，住房与人口分布错配加剧，从2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比较突出；再次，租赁市场的问题层出不穷，“爆雷”事件频频发生；最后，房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。第三，住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长，出现了新兴的特征。具体而言，住房市场的增长周期长度未变，但波动幅度更加平缓，其季度变化始终存在，但变动幅度更为平缓，2020年经历了春寒夏暖秋冬回温的转变；其空间分化从持续转向交替，从城市转向都市圈城市群；此外，房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定，而房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。